Fahiş site aidatlarına yönelik düzenlemeleri de içeren kanun teklifinin ilgili maddeleri TBMM Genel Kurulu’nda kabul edildi. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişikliklerle, site yöneticilerinin keyfi aidat belirlemesinin önüne geçilmesi, işletme projelerinin kat malikleri kurulunda onaylanması ve toplu yapılarda yönetim planı değişikliklerinin kolaylaştırılması hedefleniyor.
Düzenlemeyi değerlendiren Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Mevcut uygulamada yöneticiler, avans mahiyetindeki aidat miktarını belirleyebiliyor ve avans bittiğinde yeniden tahsilat yapabiliyordu. Bu durum kamuoyunda yöneticilere sınırsız yetki tanındığı algısına ve bazı toplu yapıda kat maliklerinin mağduriyetine yol açıyordu. Yeni düzenleme ile yöneticinin toplayacağı avans miktarına kat malikleri kurulunca onay şartı getiriliyor. Böylece aidat artırma yetkisi yöneticiden kat maliklerine geçmiş oluyor. Yeni düzenlemeye göre yöneticiler, ana gayrimenkulün genel yönetim işleri, bakım, onarım, temizlik, asansör, kalorifer, sıcak-soğuk hava işletmesi ve sigorta gibi giderler için işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplayabilecek” dedi.şletme Projesi Genel Kurulda Onaylanacak
Kanun değişikliği ile işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması hüküm altına alındı. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlayacak ve bu proje en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek karara bağlanacak. Özelmacıklı, “İşletme projesi, site yaşamının yıllık bütçesidir. Gelir-gider kalemlerinin, bakım-onarım ihtiyaçlarının, ortak alan giderlerinin, personel, enerji, teknik bakım ve sigorta gibi zorunlu harcamaların açıkça ortaya konulması gerekir. Aidatın düşük olması kadar, gerçekçi, sürdürülebilir ve denetlenebilir olması da önemlidir” ifadelerini kullandı.
Yeniden Değerleme Oranı Sınırı Getirildi
Düzenlemenin en önemli başlıklarından birinin geçici işletme projesine getirilen sınır olduğunu belirten Özelmacıklı, “Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlükteki işletme projesi bedelinin takvim yılı başından itibaren bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla olamayacak. Bu hüküm, özellikle yıl başlarında yapılan yüksek oranlı aidat artışlarına karşı bir önlem oluşturacaktır” dedi. Özelmacıklı, site giderlerinin her yapıda aynı olmadığını belirterek, “Bağımsız bölüm sayısı, sosyal tesis yoğunluğu, çalışan sayısı, giriş-çıkış noktaları, arsa büyüklüğü, teknik ekipman sayısı, enerji verimliliği ve hizmet çeşitliliği aidat tutarlarını doğrudan etkiler. Bu nedenle esas olan, her yapının kendi ihtiyaçlarına göre şeffaf bir bütçe hazırlaması ve bu bütçenin maliklerin onayına sunulmasıdır” değerlendirmesinde bulundu.
Maliyet Artışları Aynı Değil
Site yönetim hizmetlerinde maliyet artışlarının farklı kalemlerden oluştuğunu belirten Özelmacıklı, “Apsiyon Aidat Endeksi verilerine göre bütçe dağılımları içinde işçilik giderleri yüzde 55, enerji maliyetleri yüzde 23, diğer bakım-onarım giderleri ise yaklaşık yüzde 22 seviyesinde gerçekleşiyor. Özellikle asgari ücret, enerji ve teknik hizmetlerdeki artışlar site bütçelerini doğrudan etkiliyor. Bu nedenle işletme projesine dayalı ve kat malikleri tarafından onaylanmış bir bütçe modeli artık çok daha önemli hale geldi” dedi.
Yönetim Planı Değişiklikleri Kolaylaşıyor
Kanun değişikliği ile toplu yapılarda yönetim planı değişikliklerinde de önemli bir kolaylık getirildiğini belirten Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı “Daha önce yönetim planının değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulunun temsil ettiği bağımsız bölümlerin tam sayısının beşte dördünün oyu aranırken, bu oran üçte ikiye düşürüldü” dedi.
Belgeli ve Denetlenebilir Yönetim İhtiyacı Artıyor
Özelmacıklı, düzenlemenin yalnızca aidat artışlarını sınırlayan bir metin olarak görülmemesi gerektiğini vurgulayarak, “Site yöneticiliği artık ciddi mevzuat bilgisi, mali disiplin, teknik sorumluluk ve denetim kültürü gerektiren bir alan haline geldi. Özellikle büyük sitelerde yöneticilerin ve yönetim şirketlerinin gelir-gider yönetimi, iş sağlığı ve güvenliği, teknik bakım, afet ve yangın tedbirleri, personel süreçleri ve malik bilgilendirmesi konularında belirli standartlara sahip olması gerekiyor” dedi
